Dle posledních statistik je exekucí zatíženo 8,3 % Čechů, 6 % obyvatel České republiky má pak na krku exekučních řízení více. Neradostná čísla jsou vodou na mlýn investorům do nemovitostí, a to hned z několika důvodů.

Exekuční řízení je pro byt i dům výraznou právní vadou – cenu sráží o desítky procent, majitelé takových nemovitostí navíc s prodejem spěchají. A to dokonce tak, že jsou ochotni ještě o trochu slevit.

Důvod je jasný: Výtěžky z exekuční dražby nejsou nijak závratné, dlužník její průběh navíc musí uhradit. Ve výsledku tak může přijít o další stovky tisíc korun.

Při prodeji nemovitosti v exekuci se v zásadě rozlišují dvě situace: Prodej z volné ruky a již zmíněná dražba. V čem se liší? A jak při koupi postupovat?

Varianta první: Prodej z volné ruky

Tzv. prodej z volné ruky si v lecčem nezadá s klasickým prodejem nemovitosti. Na jedné straně stojí majitel toužící po maximálním zisku, na straně druhé kupec, kterému se příliš hluboko do peněženky sáhnout nechce.

V celé situaci se často angažuje i schopný makléř, jehož cílem je prodat dům či byt za maximální možnou cenu – exekučnímu řízení navzdory. Nemovitost propaguje, má pod palcem nafocení atraktivních fotografií i sestavení inzerátu.

Prodej nemovitosti s exekucí je podmíněný písemným svolením všech věřitelů, je nutný také souhlas soudního exekutora. Liší se i samotná kupní smlouva. V té bývá výslovně uvedeno, žekupní obnos jde k rukám vykonavatele exekuce, který posléze věřitele vyplácí.

O ceně rozhoduje soudní znalec

Čas v případě prodeje z volné ruky přátelskou veličinou rozhodně není. Neprodá-li stávající majitel svůj dům nebo byt do určitého dne, automaticky dochází k zahájení dražby.

Ačkoli se tak může zdát, že od zadluženého nešťastníka odkoupíte nemovitost za hubičku, není tomu tak. Ještě před samotným prodejem je prodávaný objekt i s pozemky oceněn znalcem – a pod tuto cenu se nemovitost nesmí prodat. Pokud celková výše dluhu převyšuje prodejní cenu, je velmi těžké s takovou nemovitostí obchodovat. Jedinou možností je, že by majitel doplatil rozdíl z vlastních prostředků.

Varianta druhá: Exekuční dražba

Pokud vlastník svou nemovitost do stanoveného data neprodá, popř. nereaguje-li vůbec na vyrozumění o zahájení exekuce, přistupuje exekutor k soudní dražbě nemovitosti.

Její průběh spravuje dražební vyhláška. Uvádí čas a místo dražby i zevrubný popis nabízené nemovitosti, a to včetně všech právních zátěží. Seznam dražených nemovitostí najdete např. na Portálu dražeb.

Jak se soudní dražby zúčastnit?

Účast v dražbě je podmíněna složením vratné jistoty. Její výše může dosáhnout až 30 % nejnižšího podání, které zase musí dosahovat alespoň dvou třetin ceny stanovené znalcem.

V praxi to znamená jediné: Pokud nesložíte desítky až stovky tisíc korun jako jistotu, k samotnému dražení se vůbec nedostanete.

Vítězem dražby (vydražitelem) se stává ten, kdo za nemovitost nabídne nejvyšší částku. Nedosahuje-li nabídnutý obnos hodnoty nejnižšího podání, dražba se opakuje. Ve druhém koleje pak dům či byt možné získat za 50 % jeho stanovené hodnoty, ve třetím za 40 %, ve čtvrtém už jen za čtvrtinu tržní ceny.

Nepodceňte možná rizika

Nemovitost s exekucí můžete koupit i v případě, že o exekučním řízení vůbec nevíte. Mezi podáním návrhu na exekuci a zahájením řízení může uplynout až 45 dní. Do té doby může vlastník se svým domem a bytem nakládat dle libosti, včetně jeho prodeje.

Vůbec nejlepší je ale majitele vyhlédnuté nemovitosti prověřit. Jednou z cest je potvrzení o bezdlužnosti, o které ale musí prodávající zažádat úřady sám. Diskrétnější variantu nabízí pátrání v následujících registrech:

Vsaďte na osvědčené profesionály

Nemovitost v exekuci vás může dovést k vysněnému bydlení – nebo se stát vaší noční můrou, která vás připraví o veškeré úspory.

Se zkušeným makléřem po boku nenaletíte. Zdarma vám nabízím bezplatnou konzultaci. Podívám se vyhlédnutému bytu či domu na zoubek a zjistím, zda se vám koupě nemovitosti opravdu vyplatí!